La regulación municipal de las viviendas de uso turístico en Salamanca ha sufrido un importante revés judicial. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (TSJCyL) ha declarado nulos varios de los artículos esenciales de la ordenanza aprobada por el Ayuntamiento en 2024, al considerar que el Consistorio carece de competencias para determinar el uso urbanístico de estos inmuebles mediante una ordenanza.
La resolución, de cerca de medio centenar de páginas, ha sido valorada por la Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Castilla y León (AVATCYL) y la Asociación de Empresas Salmantinas de Viviendas y Apartamentos Turísticos (AESVAT), cuyos representantes consideran que el fallo deja sin efecto práctico buena parte de la normativa municipal.
El aspecto más relevante de la sentencia afecta al artículo que calificaba las viviendas y apartamentos turísticos como uso terciario hotelero, excluyéndolos del uso residencial. Según el tribunal, esa decisión únicamente puede adoptarse a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y no mediante una ordenanza local.
Además de ese precepto, el TSJ también anula otros apartados relacionados con las limitaciones urbanísticas de la actividad, la exigencia de determinada documentación técnica para la tramitación administrativa, el registro municipal específico de viviendas turísticas, varios mecanismos de control previstos por el Ayuntamiento, el régimen de caducidad de licencias y los anexos que delimitaban las zonas donde podía desarrollarse esta actividad.
Las asociaciones piden poner fin al conflicto judicial
Tras conocerse la resolución, las organizaciones empresariales solicitaron al Ayuntamiento que abandone la vía contenciosa y abra un proceso de diálogo con el sector para buscar una regulación consensuada.
Los abogados que representan a ambas asociaciones, Jesús Carballares y Alfonso Hernández, defendieron que el fallo fija un límite claro a la capacidad normativa de las administraciones locales en materia urbanística. A su juicio, la ordenanza no podía suplir la ausencia de una regulación específica en el PGOU, aprobado en 2007, varios años antes de que la normativa autonómica reconociera las viviendas de uso turístico.
También cuestionaron la creación de un registro municipal paralelo al de la Junta de Castilla y León, al entender que suponía una duplicidad administrativa innecesaria.
Por su parte, las asociaciones insistieron en que las viviendas turísticas no son el origen del problema de acceso a la vivienda en Salamanca. Según los datos aportados por el sector, la ciudad cuenta con alrededor de 1.230 alojamientos turísticos, frente a más de 6.000 plazas hoteleras, además de miles de viviendas vacías. Sus representantes defendieron que la mayoría de los propietarios son pequeños empresarios y particulares locales cuya actividad genera ingresos para el comercio, la hostelería y la oferta cultural de la ciudad.
Fallos contradictorios dentro del propio TSJ
Pese al respaldo obtenido con estas resoluciones, la controversia judicial dista de estar cerrada. Los servicios jurídicos de las asociaciones advirtieron de que distintas secciones del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León mantienen criterios opuestos sobre esta materia.
Mientras la Sección Tercera ha declarado nulos varios artículos de la ordenanza y sostiene que el PGOU no contempla expresamente las viviendas de uso turístico, otras resoluciones dictadas por la Sección Primera consideran que estos alojamientos pueden equipararse al uso terciario previsto para establecimientos hoteleros, respaldando así la interpretación defendida por el Ayuntamiento.
Esta disparidad de criterios ha provocado situaciones en las que inmuebles prácticamente idénticos han recibido resoluciones diferentes, lo que, según los letrados, genera inseguridad jurídica tanto para los propietarios como para la propia Administración.
Ante este escenario, las asociaciones no descartan que el conflicto termine llegando al Tribunal Supremo mediante recursos de casación con el objetivo de unificar doctrina y fijar un criterio definitivo sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en Salamanca.